Varstvo kupca pri nakupu nepremičnine

Kupec, ki je ob sklenitvi pogodbe prodajalcu plačal aro (običajno znaša 10 % kupnine), je v nevarnosti, da bo pred prejemom notarsko overjenega zemljiškoknjižnega dovolila prodajalec z nepremičnino razpolagal v korist tretje osebe ali pa da bo nepremičnina predmet izvršbe morebitnega prodajalčevega upnika. Kupec se pred temi nevarnostmi zavaruje tako, da na okrajno sodišče vloži zemljiškoknjižni predlog za vpis predznambe lastninske pravice in mu priloži neoverjen izvod kupoprodajne pogodbe. Na ta način zavaruje vrstni red bodoče vknjižbe lastninske pravice, ki bo učinkovala od dne vložitve zemljiškoknjižnega predloga za predznambo. Kupec bo postal lastnik navedene nepremičnine, tudi če bi v vmesnem času tretja oseba vložila predlog za vknjižbo lastninske pravice. Tudi če bi v vmesnem času prodajalec nepremičnino obremenil s hipoteko, služnostjo ali drugo stvarno oziroma obligacijsko pravico v korist tretje osebe, bo po upravičenju predznambe s predožitvijo overjenega zemljiškoknjižnega dovolila taka pravica iz zemljiške knjige izbrisana, tako da bo nepremičnina brez bremen oziroma samo z bremeni, ki so bila v zemljiški knjigi vpisana že ob vložitvi predloga za predznambo.

Predplačilo

Pravno gledano predplačilo pomeni vnaprejšnjo delno izpolnitev obveznosti. Predplačilo pa ni ara, zato zanj ne veljajo določila o vračanju in vračunavanju. Če potem, ko je dano predplačilo, katerakoli od strank ne izpolni svoje obveznosti, potem ima nasprotna stranka pravico vztrajati pri izpolnitvi pogodbe ali pa pogodbo razdreti. V primeru razdora pogodbe morata obe stranka vrniti druga drugi vse, kar sta od sklenitve pa do razdora prejeli ena od druge. Stranka, ki je kriva za razdor, mora drugi stranki povrniti še morebitno škodo, ki je zaradi razdora nastala. Če je bilo dano predplačilo, se to vrača skupaj z zakonitimi
zamudnimi obrestmi.

Oblika pogodbe o prenosu nepremičnin

Pogodba, na podlagi katere se prenaša lastninska pravica na nepremičnini ali s katero se ustanavlja druga stvarna pravica na nepremičnini, mora biti sklenjena v pisni obliki.

Take pogodbe so zlasti: prodajna, menjalna, darilna, pogodba o dosmrtnem preživljanju in podobne. Pismenost se zahteva zaradi vpisa v zemljiško knjigo. Upoštevati je namreč treba pravilo, da se lastninska pravica na nepremičnini pridobi šele z vpisom v zemljiško knjigo. V takih pogodbah je pomembna zemljiškoknjižna klavzula – stranke se dogovorijo za vpis v zemljiško knjigo, kdo ga lahko predlaga in kdo nosi stroške. V zemljiško knjigo se vpisujejo tudi služnosti (npr. pešhoje, vožnje) ali pravica do uživanja stanovanja. Prav tako se vpisujejo zastavne pravice, hipoteka, s čemer lastnik jamči, da bo terjatev napram upniku poplačana, lahko tudi s prodajo obremenjene nepremičnine. Podpisi pogodbenih strank morajo biti overjeni po notarju.