Nasveti

Neveljavnost pogodb

Neveljavnost pogodb je abstrakten izraz, ki zajema konkretne oblike neveljavnosti, kot sta ničnost in izpodbojnost ali absolutna in relativna ničnost. Zakon ne govori o neveljavnosti pogodbe, temveč konkretno navaja ničnost ali izpodbojnost. Določbe o ničnosti in izpodbojnosti regulirajo pogodbeno materijo, ki ima določene pomanjkljivosti. Ničnost in izpodbojnost sta civilnopravni sankciji za posle z določenimi pomanjkljivostmi. Teorija neveljavnosti pogodb izvira že iz rimskega prava (nullum negotium, nulla obligatio), mišljene so pogodbe stricti juris, pri katerih niso izpolnjene formalnosti, ki jih je zakon zahteval ali jim je manjkal predmet, ali je bila pogodbena stranka v zamudi. V teh primerih do pogodbe sploh ni prišlo, vendar rimsko pravo ni razlikovalo ničnosti ali izpodbojnosti, pogodba je obstojala ali ni, tertium non datur. Kasneje so se začeli uveljavljati novi pravni instituti, s čemer je dano ljudem varstvo, npr. tistim, ki so sklenili pogodbo zaradi strahu ali prevare (dolus malus). Do izločanja neobstoječih poslov je prišlo kasneje (acte inexistant) s komentatorji francoskega civilnega kodeksa.

Sedanji pravni sistemi v glavnem sprejemajo bipartitno delitev neveljavnih pravnih poslov na nične in izpodbojne, ni pa tolikšne enotnosti glede temeljev za tako delitev. Problem je nastal s pojavom teorije o neobstoječih poslih, ali gre za tripartitno delitev pravnih poslov. Pogodba naj bi bila neobstoječ a, kadar bi ji manjkal nujen element za njen obstoj, element, brez katerega ni mogoče skleniti pogodbe (ni pravno relevantne volje, predmet, kavza, forma ad solemnitatem). Večina teorij in zakonov zavrača uporabo neobstoječih poslov. Nekateri (nemška teorija) ločujejo še nepopolne in nedokončane pravne posle. To so pravni posli katerih učinek ni nastopil, pa lahko nastopi, če se element, ki mu manjka, naknadno doda, ali ko je odpravljena neka motnja, ki ovira uveljavitev posla. PREBERI CEL ČLANEK

Postopek zavarovanja kredita s hipoteko na nepremičnini, ki ni vpisana v zemljiško knjigo

V primeru, da želi dolžnik svojo obveznost zavarovati z nepremičnino, ki ni vpisana v zemljiško knjigo se uporablja podoben postopek, kot je opisan zgoraj. Postopek je enak v delu, ki se nanaša na pogodbeno zavezo posojilojemalca in postopek v notarski pisarni. Tudi v tem primeru je upnik pooblaščen vložiti izvršilni predlog. Vendar pa je povsem jasno, da ima postopek posebnosti, saj v tem primeru posojilojemalec nima zemljiškoknjižnega izpiska, ker za tak vpis niso izpolnjeni pogoji. Do takšne situacije pride pogosto predvsem v primeru stanovanj ali poslovnih prostorov v večstanovanjskih zgradbah, kjer še niso začeli urejati vpisa v zemljiško knjigo ali pa tak vpis zaradi novogradnje še ni možen.

Ker mora posojilojemalec upniku nekako izkazati svojo lastninsko pravico na nepremičnini, nima pa zemljiškoknjižnega izpiska, to stori  s predložitvijo  originalnega  izvoda prodajne pogodbe. Pogodba mora biti sposobna vpisa v zemljiško knjigo (vpis v ZK bi bil torej možen, vendar zaradi zunanjih vzrokov še ni bil opravljen), kar pomeni, da mora biti na njej žig davčne uprave, iz katere je razvidno plačilo davka na promet nepremičnin, podpis prodajalca pa mora biti notarsko overjen. Smiselno enako velja tudi za darilno pogodbo, pri čemer mora biti podpis daritelja notarsko overjen. Banka pogodbo pregleda, predvsem v delu, ki se nanaša na predmet (stanovanje ali poslovni prostor) in identiteto lastnika.

Tudi tu je seveda nujen podpis kreditne pogodbe, temu pa sledi sklepanje pogodbe o zavarovanju terjatve (v obliki notarskega zapisa se sklene pred notarjem). PREBERI CEL ČLANEK

Kako opazimo sumljivega prodajalca nepremičnine?

Pri nakupu nepremičnine gre ponavadi za pravne posle, kjer so vključeni veliki denarni zneski, zato je potrebna posebna previdnost. Ne bi radi napeljali sum na vse prodajalce nepremičnin, vendar pozornost ne bo odveč, kadar:

• Bo skrita  identiteta prodajalca ali pa se ne bo hotel identificirati z osebnim dokumentom.
• Prodajalec ne  bo znal  pojasniti, zakaj nepremičnino prodaja.
• Prodajalec zelo hiti  s  prodajo; torej želi nepremičnino prodati
• kar čez noč in želi prejeti čimprej vsaj del kupnine. Pazite, vzemite si čas, ker vam nihče ničesar ne podarja.
• Bo cena neobičajno  nizka, pa tega prodajalec ne zna utemeljiti.
• Prodajalec ne  izroči  zahtevane  dokumentacije in se izgovarja, da mogoče koga išče ali čaka.
• Prodajalec kljub vaši želji ne  predloži  zemljiškoknjižnega  izpiska (dobi se ga lahko v 15-ih minutah) in se izgovarja, da ga ne more dobiti.
• Prodajalec kar sam  napiše pogodbo in želi vaš podpis; vedite pa, da morate k odvetniku / notarju, podpise overiti ter vložiti
  predlog za vpis lastninske pravice na zemljiškoknjižno sodišče.
• Bo prodajalec vidno  nemiren ob vaših vprašanjih in se mu bo vedno kam mudilo.
• Bo za prodajalca delal pooblaščenec, ki se ne bo mogel izkazati z verodostojnim  pooblastilom (notarsko overjenim, z opisanimi pogoji in vsebino pooblastila).
• Takšen pooblaščenec ne bo hotel razkriti  identitete  prodajalca (lastnika) in ozadja prodaje.

Hipoteke še zmeraj sodijo med pravno najbolj težavne elemente pri kupovanju stanovanja.

Zahteva za sodno varstvo

Zoper odločbo o prekršku, ki jo je na prvi stopnji izdal prekrškovni organ po hitrem postopku, se lahko vloži zahteva za sodno varstvo. Zahtevo lahko vloži oseba, ki ji je bila izrečena sankcija, njen zakoniti zastopnik oziroma zagovornik ter lastnik odvzetih predmetov (glej 59. člen ZP-1). Zahteva za sodno varstvo zadrži izvršitev odločbe o prekršku.

V postopku z zahtevo za sodno varstvo se smiselno uporabljajo določbe pritožbenega postopka v rednem sodnem postopku. V postopku z zahtevo za sodno varstvo ni mogoče izdati sodbe brez obrazložitve. Zahteva za sodno varstvo se lahko vloži v osmih dneh od vročitve odločbe o prekršku, pisno pri pristojnem prekrškovnem organu (glej 60. člen ZP-1).

Za odločanje o zahtevi za sodno varstvo je krajevno pristojno sodišče prve stopnje, ki je pristojno za odločanje o prekršku po določbah rednega sodnega postopka. Sodišče obravnava zahteve za sodno varstvo prednostno.

Zahteva za sodno varstvo mora vsebovati podatke in navedbe, ki so s tem zakonom določeni za pritožbo zoper odločbo o prekršku PREBERI CEL ČLANEK